独栋别墅有公摊吗？
我买的联排，和独栋差不多吧。合同上面写的送花园、送地下室，但是没有写明面积是多少。然后收房的时候，发现花园被邻居隔成了两块（他的一边连着他的房子，我的另一边连着我旁边的房子），而且只有一半是我原先看到的景观，另外一半是被邻居占掉的绿化（被占用的一半大约10平左右）。当时很生气，找开发商，他们说这个是法律允许的，因为土地是他们集体开发的，所以他们有权这样做。于是我们就签了协议，他们给我们重新做了装修，补偿了部分差价就完事了。
后来了解到一些法律条款后，我就觉得他们是故意而为之的了。 《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《规范》）中明确写道：“作为独立使用的房间或单独具备使用功能的场所，有顶盖无围护结构的全部算进建筑物的建筑面积；” 而《住宅设计规范》（以下简称《住宅规定》）中又明确写着： “低层住宅是指一层至三层，且层高不大于3.3米的住宅”“多层住宅是指四层至六层，且层高不大于3.3米的住宅” 所以从国家规定的层面来看，联排别墅属于低层住宅，而独栋则是多层住宅。
《住宅规定》还写到，住宅的建筑密度应该控制在25%-30%之间，这个密度是指小区总建筑面积与用地面积之比，而非每个单元的面积与单位占地面积之比。 我们来看看两个楼盘的情况： 楼盘一：联排别墅区，一共四排房子，两边是各4层的洋房，中间是6层的联排别墅，地块整体呈长方形。按照《规划许可》，该项目建筑密度为33.7%，而实际测量，整个项目总用地面积×建筑密度=8965平方米×33.7%=3179平方米，刚好符合要求。
楼盘二：独栋别墅区，一共四排房子，两排高叠拼，一排低密度平层，一排合院，整体形状也是长方形。根据《规划许可》，该项目建筑密度为23%，而实际测量，整个项目总用地面积x建筑密度=11442平方米×23%=2585平方米，低于标准值。
从上述案例可以看出，这两个项目都达到了《规范》中对于建筑密度的最低要求，但是《住宅规定》中对于小高层（小高层是指七层至十一层）住宅的密度要求是≤22%。所以如果是在大城市，用地比较紧张的地方，考虑到容积率的问题，恐怕独栋别墅就难产了。（毕竟在上海这样的地方，拿一块宅地，成本非常高。）