别墅有升值潜力吗？
先答有没有升值潜力，再答为什么有/没有。 先说结论：独栋别墅有一定升值空间；联排叠墅没有。 为什么这么说呢？咱们先来具体看看这两种产品。 联排叠墅一般是指由多栋楼组成，每栋楼各有一层以上的住宅。一般是4-6层，也有5+1或者6+1的。这种产品一般一层一户或者两户，也有部分多层的一层是公共区域的楼。
联排叠墅的一大特点是“低密”，相比高层，容积率更低（通常1.0左右），绿地率更高（通常35%以上），小区内的生活舒适度较高。另外，因为低密度，所以联排叠墅一般都配备社区停车位，比例大概1：1.2甚至更高，车位充足。 这意味着什么呢？这意味着联排叠墅的产品力，即居住舒适度相对来说是比较高的，居住品质不错。在一线城市以及一些二线城市，由于限墅令的影响，这样的产品几乎是最后的低密住宅供应。随着城市的发展，这些区域的土地价格只会越来越高，开发成本也会越来越高。在这种情况下，开发商势必不会选择增加土地成本和开发成本来换得较低的经济效益，那么联排叠墅这类产品就会越来越少。物依稀为贵，这就导致了它的稀缺性的提升。
当然，作为别墅的一种，它不可避免地会带有别墅的通病。比如上下层难以做到动静分区、各功能空间的面积被分割得很小、采光井等设计无法满足所有居室的采光等等。 但不可否认，联排叠墅这类产品，在可接受的预算范围内，能够给予消费者较好的居住体验和高溢价的满足感。所以我在咨询客户时，对于资金充裕又追求享受的客户群，我会推荐他们购买联排叠墅。
至于独栋别墅嘛…… 其实从规划属性上来说，它也属于别墅，但不同于联排叠墅那种由多栋楼组成的别墅，它是单独一栋建筑物。一般情况下，它的体量比较小，容积率高（通常大于1.5）。 相比于联排叠墅，独栋别墅的生活私密性更好，但由于容积率高，建筑密度大，绿化率相对较小。同时，由于占地面积小，停车位配比率低（一般低于1：1），对于有车一族来说确实不太方便。
而且一般来说，独栋别墅的价格比较高，动辄上千万，对于资金不足的客户来说，即使很喜爱这种产品，也往往因为经济承受能力有限而放弃。 所以从供需角度来看，独栋别墅的保值增值能力是要比联排叠墅来的强的。 为什么有的独栋别墅反而会跌？
首先，我们需要认识到一点，房产的资产价值受多方面因素影响，包括产品属性、周边设施、区域位置、政府规划、经济发展水平等。其中，产品属性是最重要的影响因素之一。也就是说，房产的资产价值除了受客观条件限制之外，还会受到主观因素的影响。 对于别墅而言，其主现因素中的最重要一项就是人们的认知和接受度。
近年来，虽然国家一直在严控别墅用地，各地也在大力整治别墅违法建设行为，但人们对别墅的认知和接受度并没有得到明显提升。相反，在一些地区，由于对违建别墅的集中整治，人们在心理上反而更加排斥别墅类产品。这从一定程度上影响了别墅的资产价值。 其次，需要提到的一点就是，虽然人们买别墅大多是因为其宜居的特性，但别墅的实际居住舒适性跟普通高层住宅还是有不小差距的。尤其是联排叠墅一类，由于容积率高，导致居住密度大，缺乏静谧感。这对于比较看重居住舒适度的人来说，是无法容忍的。这也是影响别墅资产价值的重要因素。