密云君山别墅怎么样？
君山，这个名称得追溯到2007年。 当时在密云还没有什么别墅项目，只有一个叫中奥的房地产公司准备开发。 因为是北京第一个真正意义上的别墅区，所以开发商起了个很有水平的名字——君山。 但是后来这个项目因为种种原因搁浅了。 直到2013年底，由中骏和旭辉联手操盘，才重新启动这个项目，名字也保留了“君山”。 不过这次是换了个模样。 原来的“君山”项目是联排别墅，新版的“君山”除了叠加别墅之外，还增加了洋房产品。 从2014年至今，该项目已经陆续完成了四期的建设并推向市场。
我2015年到项目现场实地看过，一期洋房已经建成并部分入住，二期、三期别墅已经封顶，工地大门外立着一块牌子，公示着项目的容积率和绿化率等信息（如下图）。 当时的售楼处还比较简易，在一栋民房里。销售人员给我介绍了基本情况：共有150套住宅，分四栋楼，每层四户。
户型有A型和B型两种，A型是三层的叠拼，B型是一层的叠加，总建筑面积480平，地上面积320平，总价160万/套起。 单价3.3万元/平。 我当时觉得这个价格有些小贵，就没有买。 几年过去了，同类型的别墅项目比如恒大山水城、京奥港，价格都已经降到了2万元/平方米左右。 我再次去看的时候，整个项目已经焕然一新。 售楼处装修成高级办公大厅的模样，各种设备齐全，还有茶艺表演。销售说目前四期已经全部售罄，五期即将开盘。 我问价格，销售报出一个新的折扣价：均价1.98万元/平米。
我问为什么比前期便宜那么多，销售说：“现在资金紧张，加上疫情拖累，所有优惠力度非常大！” 按照这个折扣，一套480平的别墅只需要支付872万元的房款，比五年前优惠了78万元。 如果选择贷款购买的话，首付比例只需7成，而五年前则需要全款。 现在还可以分期付款，首期只要付清总房款的30%，剩下的可以分三年或者五年付清。
至于价格低于成本的原因，销售解释说：“这次疫情让各行各业都受到极大的冲击，房产也是。国家出台一系列政策提振经济，房企因此有了喘息的机会。此次降价就是企业积极自救的做法之一，给与购房者切实的利益，从而带动交易量的提升。”
在我看来，这个项目的价格之所以能做到如此低，除了本身定位刚需自住房以外，还与项目所处的地理位置有一定关系。
君山别墅位于密云城区的东部，东侧和南侧毗邻的是水库和山体，环境不错。但周边缺乏公共交通，出行主要靠自驾。
而且项目周边的配套，比如医院、学校等都需要依赖密云县城。 好在现在的高速公路已经不需要办进京证了，从该项目驾车前往市区很方便。