宅邸和别墅的区别？
我猜题主问这个问题的目的是想先弄清楚住宅的“形态”，从而更好选择自己中意的房子吧（比如同样价格买新房是买高层还是洋房？） 那我就先从住宅的“形”开始说起…… 首先，我们要认识到一个本质——在中国的现行制度下，住宅是可以分为「居住建筑」与「商住建筑」两大类的。其中「居住建筑」又可分为「普通居住建筑」和「特殊功能居住建筑」。而「商住建筑」是指商业金融功能和居住功能结合于一体的综合性建筑和多层住宅。
我们一般所说的「别墅」都属于「特殊功能居住建筑」这个大类里的「度假休闲类别墅」，它是集居住、休闲、度假于一体，有独立的庭院，一般位于远离市区的郊区或风景区。 而常见的「宅邸」，按照功能分属于「普通居住建筑」里面的「小区住宅」和「单身公寓」，它们或者是一类规模比较大的花园式住宅(即现在常说的“洋房”)，或者是规模比较小的家庭式单元。从建筑的层数来说，一、二层的比较多，但也有一、三层带电梯的。
现在的房地产开发商通常很聪明，他们会在营销的时候将“洋房”冠以“别墅”之名来促销，因为消费者总认为“别墅”比“洋房”档次要高一些~(￣0￣)~ 以上是对住宅基本形态的分析，下面来说说影响住宅形态的重要因素——土地。
影响住宅形态的因素有很多，其中最重要的是土地的供给与需求。在同一个地区，如果地价因供需关系发生较大的变化，那么新建住宅的形态也会随之产生相应的变化。比如说上海前滩地区，由于近年来房价暴涨，原本供应充足的土地变得奇货可居起来，于是开发商们纷纷上调了那里的楼盘报价，原来规划中的高层住宅也不得不更改设计建设多层房源。这就是土地供求对住宅形态的影响。
经济发达程度不同，住宅的形态也可能会有差异。一般来说，在经济较为发达的地区，住宅向高层方向发展；而在经济欠发达的地区，住宅则多由低层朝向多层发展。这是因为在经济发展较快的地方，人口流动性较高，而住房自有率也相对较低，因此房屋作为消费品的性质比较强，开发商就会多建高层，一则是为了节约土地，再则是满足“住得起”的需求；而经济发展相对较慢的地区，则正好相反，这里有稳定的本地户籍居民，住房自有率高，他们就倾向于购买地段较好，交通便利，环境优美的高品质住宅，这样住宅的商品房性质就比较强了。因此在这些区域，住宅往往是由低层往多层方向设计。
最后需要说明一点的是，虽然我尽力将本文写得通俗易懂，但涉及专业术语的部分仍然难免晦涩，还望见谅！